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2018版武汉市存量房买卖/居间合同八大看点
武汉房地产经纪行业协会 法律专委会 2018-12-03

2018年,武汉市住房保障和房屋管理局、武汉市工商行政管理局联合发布了《武汉市存量房买卖合同》《武汉市存量房(买卖)居间合同 》。



房子已经成为普通老百姓生活中价值最大的财产。如何规避存量房交易市场的法律风险,保护存量房交易各方的合法权益,受到交易各方高度关切。作为设立、变更、终止房屋交易中买方、卖方、居间方民事权利义务关系的存量房交易合同,显得尤为重要。

2006年,武汉市房产管理局和武汉市工商行政管理局联合公布了《武汉市存量房买卖合同》(示范文本),为武汉市存量房交易市场健康有序发展,规范市场交易秩序和合理引导各方当事人心理预期,起到了很好的推动作用。

十二年后,武汉市存量房交易市场规模增长了数倍,成交价格也翻了几番。尤其是2016年至2017年,武汉市存量房交易价格波动较大,引发了一段时期内的“违约潮”。因存量房买卖合同中违约责任等内容约定不同,最后违约方受到惩戒的力度也有较大差异。

在此背景下,武汉市住房保障和房屋管理局、武汉市工商行政管理局联合发布了《武汉市存量房买卖合同》《武汉市存量房(买卖)居间合同 》。

武汉市房地产经纪行业协会法律专业委员会、湖北观筑律师事务所房产团队为本次修订工作多次组织专题调研,走访了吉家地产、链家地产等十余家武汉市房地产经纪机构,并分析、比较了全国十余家城市存量房买卖合同。协会邀请武汉市房地产经纪行业协会法律专业委员会副主任、湖北观筑律师事务所合伙人谈旭律师为我们详细解读武汉市存量房买卖/居间合同的八大看点:


一、区分“存量房买卖”“存量房(买卖)居间”,交易各方责权利更清晰

房屋买卖中,最重要的是买方、卖方的权利保障和义务履行。《中华人民共和国合同法》第一百三十条:买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。

买方的主要义务是按时、足额支付全部购房款;卖方的主要义务是办理房屋转移登记、交付房屋。

《中华人民共和国合同法》第四百二十四条:居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。

显然,买卖合同和居间合同的调整对象和法律关系是不同的,在2006版的《武汉市存量房居间(买卖)合同》中,将房屋买卖合同和居间合同放在一起,很容易造成“神仙打架 凡人遭殃”,不利于分清买方、卖方、居间方的责任边界。本次修订,将两者厘清,可以更好地分清各自的权、责、利。


二、房屋基本信息中有房源核验编码

为配合武汉市房管局就进一步推进房地产经纪服务平台存量房交易房源信息挂牌工作。在2018版的《武汉市存量房买卖合同》的房屋基本信息中,增加了房源核验编码,要求房地产经纪服务机构在提供经纪服务过程中,应当申请房源核验,获取房源唯一编码并进行房源挂牌,不得擅自成交未经卖方委托的房源信息。


三、拟交易的房屋存在租赁如何处理

在2006版的《武汉市存量房居间(买卖)合同》中,约定了应将房屋租赁情况告知买方,但未约定披露不实如何处理。

本次修订增加了房屋存在租赁情况下,出卖人与买受人经协商一致,可以本合同约定的【交付日】或【取得不动产登记日】至租赁期间届满的房屋收益归【出卖人】或【买受人】所有。


四、付款方式更加细化,明确约定贷款审批不通过的处理方式

在我们处理的房屋买卖合同纠纷中,因付款方式约定不明,双方产生不同的认识,比较容易导致纠纷。

本次合同修订在结合市场交易习惯的基础上,对付款方式进行了进一步的细化:一次性付款、分期付款、贷款方式付款;特别是在当前贷款审批难、贷款发放比较慢的背景下,对于第一次贷款审批不通过或银行不批准贷款的情况下,尾款应当如何支付,做出了详细的约定,有利于保障卖方的合法权益,敦促买方尽快支付购房款。

五、卖方对于房屋的权利瑕疵披露义务

在房屋买卖实践中,由于信息不对称,房屋的很多瑕疵信息,只有卖方比较清楚,如果没有如实向买方披露,容易损害买方的合法权益。本次合同修订,对于房屋存在的限制转让或权利瑕疵等,卖方应当在买方知悉后,尽快消除障碍,否则视为卖方违约,应当承担相应的违约责任。


六、违约责任更明晰,最大限度地杜绝违约方通过“违约获利”

在观筑律师房产团队处理的房屋买卖纠纷中,因违约责任约定不明,导致违约方通过“违约获利”的现象有不少。本次修订,我们结合处理的大量房屋买卖纠纷的司法实践,总结、归纳了违约的常见情形以及处理原则,最大限度地保护守约方的合法权益。

为进一步加大对违约方的惩戒力度,本次修订,我们增加了“因任何一方违约,守约方以诉讼方式(或仲裁方式)向违约方主张权利的,违约方须承担守约方所支出的诉讼费(或仲裁费)、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用。”


七、居间必要费用有利于维护正常的房地产经纪服务秩序

长期以来,房地产经纪人在提供经纪服务过程中,对于房屋交易,已经投入了大量心血进行房屋带看、交易撮合、房源核验、房屋发布等工作,但因种种原因,各方又没有签订正式的合同,买方或卖方不愿意支付任何费用,不利于提高房地产经纪人的工作积极性,不利于培育正常的房地产经纪服务交易秩序。

我们在借鉴《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》(2011版)的基础上,依据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条“居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”,三方可以约定:买方或卖方在未签订《武汉市存量房买卖合同》时,居间方可以收取不超过买受人/出卖人应交佣金总额的百分之二十的居间服务费。


八、房地产经纪服务的内容进一步深化

在2006版的《武汉市存量房居间(买卖)合同》中,对于房地产经纪机构服务范围,表述为“协助甲,乙双方办理登记、房款交割、房屋所有权交付等居间工作”,这些内容约定过于简单,权、责、利不清晰。

本次修订,居间服务事项、居间必要费用、佣金、各方权利义务、违约责任等有更详细的表述,敦促各方积极履行合同义务,不得随意违约。

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