2015年以来，武汉市出现了部分从事房屋租赁业务的公司，在经营过程中，损害群众的合法权益，造成不良的社会影响。武汉房地产经纪行业协会也陆续接待消费者（租客）的相关电话投诉和现场咨询，并为此组织行业协会法律事务专业委员会进行专题研讨，并就相关部门前期公示的33家房地产经纪机构（详见附件：涉嫌违规企业名单）涉及的诉讼案件188起进行分析、梳理。现对相关典型案例和裁判观点予以公告，借此提醒广大市民（尤其是房屋租赁的当事人）在房屋租赁过程中，委托专业、规范、并具相关资质的经纪机构提供咨询服务，当合法权益遭受侵害后寻求合法、合规、有效的解决途径。

　　典型案例及裁判观点分享：

　　◎　房东起诉房地产经纪公司要求支付租金、违约金
　　2013年6月3日，房东周洪瑾（甲方）与武汉中伟万基房地产经纪有限公司（乙方，以下简称中伟万基公司）签订《武汉市房屋出租委托代理合同》，约定：甲方将其所有的涉案房屋委托乙方对外出租并代为办理与承租方之间的洽谈、联络、签署相关合同等事宜；乙方代甲方向承租方收取租金、有线电视费、卫生费和水、电、燃气费；房屋租赁期自2013年6月4日至2016年6月3日，共三年；租金为每月2700元。
　　中伟万基公司租金付至2015月3月3日，房东于2015年5月9日收回房屋。后房东认为中伟万基公司拒不支付两个多月的房租构成违约，诉至江汉区人民法院。

　　法院认为：中伟万基公司与房东签订了《武汉市房屋出租委托代理合同》后，双方均应履行合同义务，房东依约交付房屋，中伟万基公司未按约支付2015年3月3日-2015年5月9日的租金，显属违约，应承担违约责任，故房东有权要求解除双方签订的《武汉市房屋出租委托代理合同》及《协议》。

　　判决如下：
　　一、解除原告周洪瑾与被告武汉中伟万基公司签订的《武汉市房屋出租委托代理合同》及《协议》；
　　二、被告中伟万基向原告周洪瑾支付租金6766.70元；
　　三、被告中伟万基公司向原告周洪瑾支付违约金5800元；
　　四、被告中伟万基公司向原告周洪瑾支付电费及滞纳金777.91元；
　　五、被告中伟万基公司向原告周洪瑾支付维修及疏通费1665元；
　　六、驳回原告周洪瑾的其他诉讼请求。
　　上述费用合计约15000元。此类案件比较典型，占188起案件中的绝大多数。

　　◎　房地产经纪公司起诉房东要求返还租金、违约金
　　2014年12月5日，原告武汉瑞安居房地产经纪有限公司（以下简称瑞安居公司）与被告张杨签订《武汉市房屋出租委托代理合同》，合同约定，被告张杨将其所有的武汉市江汉区新华下路5号天润北湖假日房屋，委托原告瑞安居公司全权对外出租，租赁期自2014年12月6日至2016年12月5日计两年，代理期限可延长6个月，租金2500元／月。
　　合同签订后，原告瑞安居公司向被告张杨交付了2014年12月6日至2015年6月的全部租金10833元（含免租期50日）。2015年4月12日，被告张杨以原告瑞安居公司在房内做了隔断，出租多人、影响恶劣为由，改换了房门钥匙并单方解除合同，拒不退还剩余租金。
　　故原告瑞安居公司诉请人民法院判令：1、解除合同，被告张杨向原告瑞安居公司支付违约金5000元；2、被告张杨退还两个月租金5000元；3、本案诉讼费由被告张杨承担。

　　法院认为：2015年1月22日，武汉市江汉区住房保障和房屋管理局向被告张杨下达《整改通知书》，该通知书表明，经核实被告张杨所有的武汉市江汉区新华下路271号出租的房屋“未以原设计的房间为最小出租单位进行出租，限十五日内整改”。同日，原告瑞安居公司主管钱某在书面承诺书上签字，以经营方名义承诺2015年1月30日前清退所有租户，停止出租经营行为并尽快恢复原有房屋结构。
　　双方约定擅自隔断房屋出租的主要条款未违反国家强制性规范（笔者注：主要指法律等），原、被告对原合同仍应当遵守。原告瑞安居公司向被告张杨交付租金至2015年6月5日，退出讼争房是4月16日，尚余50日未使用租赁房屋，被告张杨应退还上述租金给原告瑞安居公司。
　　被告张杨认为原告瑞安居公司单方从事违法活动，是违约行为，不应退还租金的抗辩理由与本案事实不符，该抗辩理由不能成立。

　　因此，法院判决如下：
　　一、被告张杨向原告瑞安居公司返还房屋租金4500元；
　　二、原告瑞安居公司向被告张杨支付房屋损害补偿费1000元（备注：因瑞安居公司擅自将房屋隔断出租，导致被行政机关责令拆除“胶囊房”，对房屋内部有一定的损害）。

　　◎　租户起诉房地产经纪公司要求继续履行合同
　　2015年12月17日，租户李亚健（乙方）与武汉中海万家房地产经纪有限公司（以下简称中海万家公司，甲方）订立了《武汉市房屋租赁合同》，约定：甲方（被告中海万家公司）将坐落于武汉市江汉区三眼桥北路29号的房屋其中1间出租给乙方（原告李亚健）生活居住，租赁期限自2015年12月17日至2016年4月20日；房屋30天租金为850元，物业管理费、水费、电费由乙方承担。
　　合同签订当日，原告李亚健依约向被告中海万家公司支付4个月房屋租金3400元、押金850元，被告中海万家公司将涉案房屋交付原告李亚健居住使用。入住后，原告李亚健发现该房已欠缴水费、电费，供电部门停止了供电，为此原告李亚健多次向被告中海万家公司提出，要求恢复供电，但中海万家公司未能予以解决。
　　另外，被告中海万家公司与房东陈汉萍于2015年6月25日签订了《武汉市房屋出租代理合同》，约定房东陈汉萍将上述诉争房屋委托被告中海万家公司出租。因被告中海万家公司欠付房东陈汉萍租金、水电费，故房东陈汉萍向法院提起诉讼，要求解除与被告中海万家公司的合同，返还涉案房屋。法院已作出（2016）鄂0103民初431号民事判决书，判决解除被告中海万家公司与陈汉萍签订的《武汉市房屋出租代理合同》，被告中海万家公司向房东陈汉萍返还涉案房屋。

　　法院认为：原告李亚健与被告中海万家公司签订的《武汉市房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。双方当事人均应按照合同约定享有权利和履行义务。原告李亚健已依约向被告中海万家公司交纳了相关费用，被告中海万家公司应依约保证租赁期限内原告李亚健能正常使用涉案房屋。因被告中海万家公司未按期向委托其出租房屋的房东陈汉萍交纳租金，导致房东陈汉萍向法院主张解除合同、返还房屋，也由此导致本案《武汉市房屋租赁合同》不能继续履行。
　　法院判决驳回原告李亚健的诉讼请求（笔者注：因房东与中海万家公司的合同已经解除，租户请求中海万家公司继续履行合同的目的无法实现，故法院驳回其诉请。但如果租户请求中海万家公司承担违约赔偿责任，则可能会获得支持）。

　　◎　出租隔断房屋的租赁合同有效
　　在（2015）鄂武昌民初字第04276号民事判决书中，武昌区人民法院认为：从合同内容及履行情况来看，房东李彬与武汉市恒大基业房地产经纪有限公司（以下简称恒大公司）签订的《房屋出租委托合同》虽名为委托，实际为房屋租赁合同。双方在合同上签字、盖章予以确认，合同已经成立。《房产经纪管理办法》第二十五条第（六）项规定“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得改变房屋内部结构分割出租”，《武汉市房屋安全管理条例》第十五条第（八）项规定“禁止擅自改变房屋使用性质，或者将住房原设计的房间分隔后出租，危害房屋安全”。双方在合同补充协议中约定“甲方同意在客厅内打隔断对外出租”，并实际对讼争房屋进行隔断后出租的行为，属于危害房屋安全、消防安全，进而危害社会公共利益的行为，该约定属于合同不可分割的一部分，且恒大房地产经纪公司自述无此约定则无法实现其合同目的，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定，该《房屋出租委托合同》为无效合同，双方均不能依此合同取得不法利益。
　　武汉市恒大基业房地产经纪有限公司不服此判决，上述至武汉市中级人民法院。市中院认为，李彬与恒大公司于2014年9月23日签订的《房屋出租委托合同》系双方当事人的真实意思表示，双方当事人均在该合同上签字、盖章予以确认，该合同成立。虽然双方当事人在《房屋出租委托合同》的附件1《补充协议》中约定李彬同意在客厅内打隔断对外出租，而且讼争房屋交付后，恒大公司在客厅中打隔断，将讼争房屋隔成三室一厅一卫一厨后对外出租，该情形应纳入出租住房综合治理范围，但依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，《房屋出租委托合同》并不具备合同无效的法定情形，应为有效。武昌法院认定《房屋出租委托合同》无效不当，武汉市中级人民法院予以纠正。

　　◎　政府整治胶囊房不是不可抗力
　　在刘云燕、邵俊与武汉东升伟业房地产经纪有限公司（以下简称东升伟业公司）房屋租赁合同纠纷一审民事判决书【(2015)鄂江汉巡民初字第01143号】中，东升伟业房公司拟主张房东刘云燕、邵俊允许东升伟业公司在房屋打隔断，因武汉市人民政府整治胶囊房，属于不可抗力，拟免除自己可能承担的不利责任。
　　江汉区人民法院经审理后认为：关于被告东升伟业公司提出政府整治胶囊房属不可抗力的抗辩意见，经查，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。本案中，被告东升伟业公司将承租房改建成有安全隐患的胶囊房是导致政府整治的根本原因，并非不能预见、不能避免并不能克服，不符合不可抗力的法定要件，故被告东升伟业公司的抗辩意见与查明的事实和法律规定不符，法院不予采纳。

　　◎　从行政投诉到司法诉讼的转变
　　在谭雪虎与武汉鸿林伟业房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书【(2016)鄂0111民初2157号】中。
　　经法院审理查明，租户谭雪虎拨打市长专线电话进行投诉房地产经纪公司拒不退还租金和押金。洪山区房管局于2016年1月27日在相应的《洪山区人民政府市（区）长案件督（转）办单》中注明，“经调查，该房存在客厅隔断，属于违规出租房屋行为，但该公司未在我局资质备案，从性质上看属于‘二房东’，不属于我局监管对象，请投诉人凭房屋租赁合同，依据《合同法》向当地工商部门或人民法院提起诉讼，依法保护自身权益。”
　　原告谭雪虎遂向洪山区人民法院提起诉讼，请求解决。

　　法院在查清事实基础上，依法判决：
　　一、解除原告谭雪虎与被告武汉鸿林伟业房地产经纪有限公司于2015年12月3日签订的《房屋租赁合同》；
　　二、被告武汉鸿林伟业房地产经纪有限公司于本判决生效后三日内退还原告谭雪虎租金和押金共计3444元。

附件：涉嫌违规企业名单